전세-갭투자-버블, 이제는 전세 구조 자체를 바꿔야 할 때

전세-갭투자-버블, 이제는 전세 구조 자체를 바꿔야 할 때

서론: 전세는 한국 부동산의 본진이다

전세는 단순한 임대차 계약이 아닙니다. 한국 부동산 시장의 핵심 구조를 이루는 제도입니다. 전세가 흔들리면 매매시장도 함께 흔들립니다. 최근 몇 년간의 부동산 급등과 급락, 그 중심에는 언제나 '전세'가 있었습니다.

전세와 월세의 구조적 차이

많은 사람이 전세와 월세를 단순히 선택의 문제로 생각하지만, 그 구조는 전혀 다릅니다.

• 월세는 임대인에게 매달 수입을 주는 '현금 흐름 자산'입니다.
• 전세는 수년치 월세를 미리 한 번에 지급하는 '채권성 자산'에 가깝습니다.

이 구조 때문에 전세 가격은 할인율, 즉 금리에 따라 크게 출렁입니다. 마치 채권의 현재 가치가 금리 변화에 민감한 것과 같습니다.

금리가 전세를 흔든다: 전세는 고변동성 자산

전세 가격은 금리가 낮을수록 올라가고, 높아질수록 내려갑니다. 예를 들어 동일한 월세 수준에서:

• 금리 6% → 전세가 약 4억
• 금리 3% → 전세가 약 8억

이런 변화는 단순히 숫자의 문제가 아닙니다. 실수요자와 세입자의 삶, 갭투자자들의 수익 구조, 그리고 전체 부동산 시장의 가격 결정까지 좌우합니다.

지난 10년간의 전세 vs 월세 안정성 비교

서울, 경기, 6대 광역시를 살펴보면 다음과 같은 특징이 드러납니다.

• 월세 지수: 완만하고 안정적인 상승 곡선
• 전세 지수: 금리 하락기(제로금리 시기)엔 급등, 금리 인상기엔 폭락

즉, 전세는 본질적으로 불안정한 자산입니다. 월세보다 훨씬 더 투기적이고 변동성이 크다는 것을 의미합니다.

전세대출: 인위적인 전세 시장 붐의 주범

지난 10년간 한국 부동산의 '전세화'는 전세대출의 폭발적 증가와 맞닿아 있습니다.

• 정부가 저금리 전세자금을 확대하면서 실질적인 할인율이 인위적으로 낮아졌고,
• 이는 전세가를 급격히 끌어올리는 결과를 낳았습니다.

이처럼 전세 대출은 수요 측의 문제만이 아니라 시장 전체의 가격 구조를 왜곡하는 주요 원인이 됩니다.

전세 하락 → 매매가 하락: 연결된 운명

전세가는 매매가의 버팀목입니다.

• 전세가가 하락하면, 매매가도 하락합니다.
• 전세 6억이 3억으로 떨어지면, 그 집을 8억에 사려던 사람은 사고 싶지 않아집니다.

이런 구조 속에서 전세가격의 폭락은 곧 갭투자의 붕괴와 버블 붕괴로 이어집니다.

언론과 부동산 기득권의 동맹

전세 제도의 구조적 문제를 지적하는 목소리는 언론에서 잘 다뤄지지 않습니다. 오히려 ‘전세 규제=서민 부담’이라는 프레임이 반복됩니다.

• '폭락 어벤져스', '패닉셀러 조장' 등 전문가 낙인찍기
• 전세 규제를 비난하고, 현상 유지를 옹호하는 기사들

이는 부동산 시장을 왜곡하고 정책 신뢰도를 무너뜨리는 결과를 낳습니다.

정책 제언: 전세 시장 바로잡기 위한 핵심 과제

이제는 전세 구조 자체에 메스를 댈 시점입니다.

핵심 과제:

1. 전세대출 규제 강화: 무분별한 대출을 억제해야 함
2. 임대인 DSR 적용: 임대인의 채무 상환 능력도 검토해야 함
3. 공공임대 확대: MB 정부의 보금자리주택처럼 구조적 공급 대책 필요

이런 정책은 단발적 이벤트가 아니라, 지속적이고 일관된 구조개혁이어야 합니다.

결론: 전세 구조를 손보지 않으면 버블은 반복된다

전세는 부동산 버블의 기반이자 갭투자의 연료입니다. 머리를 치지 않으면, 손발만 건드리는 규제로는 아무것도 바뀌지 않습니다.
지금이야말로 전세 중심의 부동산 구조를 다시 설계할 때입니다.