문재인 정부, 왜 부동산 정책에서 실패했나?

 

문재인 정부, 왜 부동산 정책에서 실패했나?
― 세금만 바라본 진단이 놓친 다섯 가지 핵심

유동성과 부동산

1. 서론: 과녁을 잘못 겨냥한 ‘세금 해법’

더불어민주당 을지로위원회의 〈재집권 전략 보고서〉는 문재인 정부의 대선 패배 원인을 ‘부동산 가격 폭등’으로 규정하고, 해법 역시 세금 인상에서 찾습니다. 그러나 세금은 집값의 조연일 뿐 주연은 따로 있었습니다. 과녁을 잘못 겨냥하면 아무리 화살을 많이 쏴도 점수를 얻지 못합니다.

2. 세금 중심 진단의 세 가지 맹점

① 최근 가격 하락은 금리 변화의 결과

2022년 이후 집값을 꺾은 결정적 요인은 미국 연준의 급격한 금리 인상이었습니다. 세금은 변동이 없었지만 시장은 얼어붙었죠.

② 2007~2009년 안정도 글로벌 금융위기의 산물

보고서는 종부세 덕분이라지만, 실제로는 리먼 브러더스 사태 이후 글로벌 자산 시장이 냉각되며 나타난 현상이었습니다.

③ 세금은 정치적 난제를 동반

세금 인상은 반대 이해관계가 명확해 즉각적 저항을 불러옵니다. 치밀한 힘의 조직 없이 밀어붙이면 ‘되치기’가 필연입니다.

3. 집값을 밀어 올린 진짜 동력: 저금리와 유동성

국토연구원(2021) 샤플리 분해 결과, 2011~2021년 집값 상승 기여도는 금리 60.7 % > 대출 규제 17.9 % > 공급 8.5 % 순이었습니다. 부동산 가격은 미래 임대료를 금리로 할인한 현재가치라는 점에서, 금리는 핵심 변수입니다.

4. 금융시스템을 손대지 않으면 답이 없다

• 거래 목적별 유동성 구분 — 자산 거래엔 투기성 금리 부과
• 달러 유입 관리 — 거시건전성 3종 세트 상시화
• 중앙은행 독립성 재정의 — 정부가 아닌 금융자본으로부터 독립
• 금통위 구성 개편 — 임차인·청년의 이해 대표 포함
• 이해당사자 조직화 — 피해 계층의 정치적 목소리 강화

5. 정치적 교훈: 부동산 정책에 실패하면 모든 것을 잃는다

부동산이 한국 가계 자산의 ⅔를 차지하는 현실에서, 노무현·문재인 정부가

집값 안정 실패 → 정권 교체

로 이어진 것은 우연이 아닙니다. 다른 분야 성과를 아무리 쌓아도 부동산에서 무너지면 모두 무너집니다.

6. 결론: ‘세금 해법’만 외치면 재집권도, 시장 안정도 없다

세금 정상화는 필요조건이지만, 저금리 · 과잉유동성 · 금융화라는 구조적 원인을 건드려야 충분조건이 됩니다. 정치적 힘의 재편(금통위 개혁·임차인 조직화)을 통해 통화·금융정책에 민생의 이해를 주입할 때 비로소 세금 인상이 효과적인 도구가 될 수 있습니다.

“과녁을 고쳐야 화살이 꽂힌다.”
2027년 대선에서 다시 실패하지 않으려면 ‘세금만능론’이라는 낡은 과녁을 버리고
금융·통화 시스템 개혁이라는 본질적 과녁을 겨눠야 합니다.