2025년 하반기, 집값은 왜 다시 뛰는가

 

2025년 하반기, 집값은 왜 다시 뛰는가

— 정부의 ‘눈감은 규제’가 만든 강세장 시나리오

1. “3억 → 15억” 구조, 아직도 멀쩡히 살아 있다

부동산 구매력

2025년 6월 현재, 현금 3억으로 마포 20평 아파트를 매수하는 공식은 여전히 작동한다. ① 전세 7억을 끼우고 ② 후순위 담보대출 5억을 받고 ③ 자기자본 3억을 더해 총 15억을 마련하는 방식이다. 후순위 대출에 금리 가산이나 가액 한도라도 걸려 있다면 시장의 레버리지가 자연스럽게 꺾였을 것이다. 하지만 2022년 약세장 때조차 건드리지 못한 이 정책은 2025년 강세장에도 그대로다. 정부는 “금융 취약층 보호”라는 명분을 내세우지만, 실상은 ‘구매력 부스터’를 끊임없이 공급하고 있다.

2. “안정화하겠다”는 구호, 시장은 “안 잡겠다”로 번역한다

여야를 막론하고 정치권은 “집값 과열 우려”를 입에 담는다. 그러나 구호 뒤에 따라올 세부 정책은 없다. 민주당 공약집엔 공급 목표치도, 수요 억제 로드맵도 비어 있다. 심지어 “세금으로 시장을 억누르지 않겠다”는 문구는 시장 참여자에게 “그냥 안 잡겠다”로 들린다. 정부가 방향을 숨기면 시장은 스스로 해석한다. 결과는 간단하다. “정부가 가격 하방을 떠받쳐 줄 것”이라는 신념이 강화되고, 매수세는 다시 달아오른다.

3. DSR 3단계? 장식용 규제의 민낯

기획재정부와 금융위원회는 “총부채원리금상환비율(DSR) 3단계로 가계 레버리지를 억제한다”고 선언했지만, 디테일을 뜯어보면 별다른 변화가 없다. 연봉 6,000만 원 차주가 3.64억 빌리던 한도가 3.52억으로 줄어드는 수준이다. 시장에 주는 신호만 ‘규제 강화’이고, 실효성은 미미하다. 덕분에 강력한 규제라는 간판 뒤에 실제 레버리지는 그대로 유지된다.

4. ‘마포좌파’ = 정부의 핵심? 시장이 해석한 위험한 시그널

새 정부는 ‘마포좌파’로 불리는 30·40 고소득 전문직 지지층에 기댄 채 “부동산 논쟁을 피하겠다”는 태도를 보이고 있다. 이 그룹은 고가 아파트 보유율이 높고, 전세를 묻어둔 채 레버리지를 극대화해 자산을 확장해 왔다. 시장은 이를 “정부가 명시적 하방 보호 장치(put option)를 유지한다”는 신호로 읽는다. 그 결과, 매도자는 ‘버티기 전략’을 택하고, 매수자는 ‘지금 올라타야 한다’는 공포(FOMO)에 휩싸인다.

5. 하반기 시나리오: 서울 → 수도권 확산

• 상반기 이미 강남·마포 등 핵심 지역의 거래량이 증가하고 호가가 꿈틀대고 있음
• 신규 분양가 상한 기준이 느슨해져 분양가가 매매가를 자연스럽게 견인
• 3기 신도시 토지보상금 유입으로 유동성 확대
• 추석 이후 대출금리 인하 시 실수요를 가장한 투자 수요 급증 예상

결론: 노·도·강(노원·도봉·강북)과 경기 동북부, 김포 등 수도권 준중심부까지 상승세가 퍼질 가능성 높음.

6. 정부가 진짜 잡으려면?

• 후순위 대출 가액·LTV 상한 도입
• 전세보증금 반환보증료 차등제 도입
• DSR 산정 시 전세보증금 일부 반영
• 5년 한시 보유세 중과
• 공급 로드맵 연도별·지역별 명문화

그러나 현실은 어떠한가? 정치적 부담을 이유로 세제, 금융, 공급 어느 쪽도 손을 대지 못하고 있다.

7. 왜 ‘강력한 수요억제’가 불가피한가

• 서울 PIR 18배, 수도권 14배
• M2 증가율 둔화 vs 주담대 5% 이상 증가세
• 가계 연 이자비용 85조 원 돌파
• 2026년 역전세 + 영끌 부실 동시 폭발 가능성

8. 시장 우선주의로의 귀환

그동안 필자도 다양한 정책 제안을 해 왔다. 그러나 지금 돌아보면 모두 그림자 권투(Shadow Boxing)였다. 정부가 실질적 수요 억제를 꺼내들지 않는 한, 시장은 계속 강세로 간다. 이 사실을 인정하고, 현실 기반의 시장 전망에 나서려 한다.

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맺음말

부동산 가격은 심리, 정책, 유동성 세 바퀴로 굴러간다. 지금 정부는 유동성 밸브를 열어둔 채 심리 관리도 포기했다. “세금으로 잡지 않겠다”는 말은 결국 “안 잡겠다”는 메시지로 작동한다. 디테일을 손보지 않는 한, 2025년 하반기 강세장은 피할 수 없다. 이제 공은 정부가 아니라 시장에 있다.

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