1. 새 정부 출범, 왜 다시 부동산인가?
이재명 정부가 문을 연 뒤 가장 먼저 튀어 오른 관심사는 단연 집값입니다. 세종·초광역권·특별자치도 공약으로 “지방 살리기”를 외치지만, 서울 아파트값은 벌써 기지개를 켰습니다. 거꾸로 5대 광역시는 하락 추세. 이 극단적 비대칭화(양극화)가 한국 부동산의 새 화두가 됐습니다.
2. 금리 사이클이 바꾼 흐름
2022‒23년 초고속 금리 인상은 초인플레이션 방어용이었습니다. 그런데 이제 미국·영국·캐나다 등이 잇따라 기준금리를 낮추기 시작했습니다. 한국은행도 2% 물가 목표 아래 2.5% 금리를 유지 중인데, 5월 CPI가 1.9%로 내려앉자 “추가 인하” 필요성이 커졌습니다. 문제는 금리가 내려가면 돈이 다시 어디로 흐르느냐는 것이죠.
3. ‘돈의 길’은 다시 집으로?
완화적 통화정책이던 2020‒21년엔 집값이 폭등했고, 긴축기였던 22‒23년엔 급락했습니다. 부동산 대출 집중도는 제조업 대비 최고 수준이지만 자본 생산성은 낮습니다.
정부·한국은행은 “완화 → 유동성 공급 → 집값 재급등” 시나리오를 가장 우려합니다. 금리 인하 + 확장 재정(추경·지역화폐 등)은 경기부양이 목적이지만, 대출이 다시 아파트로 쏠리면 ‘정책 역풍’이 될 수 있습니다.
4. 서울 상승 vs 지방 하락, 왜 갈라질까?
- 서울 : 2024년 중반 이후 뚜렷한 플러스 전환
- 5대 광역시 : 단 한 번도 상승 반전 없이 지속 하락
- 전국 평균 : 보합
수도권 공급 부족·초과 수요 ↔ 지방 미분양·인구 유출이 핵심 원인입니다.
5. 정부가 내놓을 ‘두 갈래 처방’
서울·수도권
억지 규제보다 공급 확대로 완만한 가격 상승 유도.
지방
세종 행정수도 완성, 초광역 경제권, ‘3특’ 육성으로 일자리·인구 유입 → 집값 하락 완충.
이미 보유·거래세로 고자산가 과표를 넓혀둔 터라 ‘추가 중과’보다는 거래 활성화 속 조세 수취로 재분배 효과를 노릴 가능성이 큽니다.
6. 기준금리와 시중금리의 줄다리기
미국 국채 금리는 오르는데 기준금리 인하는 가시권입니다. 주담대 금리는 두 축의 힘에 끼여 요동칠 수 있지만, 중·장기적으로는 △미 3% 중립금리 △한은 2% 목표금리에서 새 균형점을 찾을 전망입니다.
7. 체감물가가 더 높은 까닭
CPI 1.9%와 달리 소비자는 주유비·장바구니처럼 ‘지갑이 느끼는 가격’을 체감물가로 인식합니다. CPI는 460여 품목 가중평균이며 주택 매매가 비중은 9.8%에 불과해 간극이 생깁니다.
8. 남은 의문 두 가지
- 양극화 해소: 지방 가격 방어가 ‘균형 발전’일까, 전국적 버블 재현일까?
- 유동성 관리: 인하된 금리가 생산적 산업 아닌 부동산으로 흘러들면?
7월 초 국토부 대책 발표가 분수령이 될 전망입니다.
