대선 이후 한국 부동산, 무엇이 달라졌나?

 

 

대선 이후 한국 부동산, 무엇이 달라졌나?
― ‘세금’보다 ‘대출’, ‘총량’보다 ‘레버리지’가 좌우하는 뉴패러다임

부동산 레버리지

1. 40년을 관통한 ‘3차례 초강세’…그리고 4번째 신호

1986·1999·2014년 세 번의 구조적 랠리는 각각 ① 소득 폭증기, ② 가계부채 폭증기, ③ 초저금리·전세 레버리지기로 요약된다. 특히 3차 강세장(2014~2021)은 전세가격 상승이 매매가를 밀어올린 “전세 레버리지 사이클”이었다. 2021년 주택 시가총액 대비 GDP 배수(소위 ‘버핏지수’)는 3.5배까지 치솟아 과열의 정점을 찍었고, 2025년 현재도 2.7배 수준으로 고평가 영역을 벗어나지 못했다.

핵심 키워드: 대선 이후 ‘4차 강세’를 촉발할 수 있는 변수는

대출 규제 완화

다.

2. 정책금융이 민간대출을 대체하다

연도	상품	한도·조건	파급 효과
2023	특례보금자리론	40조 원, 소득제한 無, LTV 70%, DSR 미적용	민간대출 공백을 1년 만에 메우며 거래량 급반등
2024	특례 신생아·생애최초 대출	연 1.6%, 최대 5억, 27조 원	국토부·금융위 동시 참여로 ‘정책금융 시대’ 선언

포인트: ‘정부 모기지’가 DSR 우회 통로로 작동해, 금리·LTV 규제와 무관하게 소비자의 구매력을 단숨에 복원한다.

3. LTV 80%와 지분형 모기지 ― 수요곡선 자체가 이동

• 생애최초 후순위 대출(2022.8 도입): 전세 + 후순위 + 자본 3억이면 15억까지 매수 가능해지며 LTV 70% 체제를 사실상 80%로 끌어올림.
• 지분형 모기지(시범): 주택금융공사가 주택 가치의 40%를 직접 투자, 가계는 나머지를 조달(LTV 82~88%). 단기 가격을 추가로 16% 끌어올릴 파급력이 있음.

의미: 동일 자본으로 더 비싼 주택을 살 수 있게 되면서 매수 가능한 가격대가 50%까지 뛰어오른다.

4. 전세 레버리지, 여전히 살아 있다

전세 지수는 2008~2016년 두 배로 뛰어올라 매매가 강세의 발판이 됐다. LTV 80% 도입 이후 시장은

전세 + 후순위 + 자본

이라는 초고레버리지 구조를 다시 가동 중이다. 게다가 2022년 전세사기 사태 이후 빌라·오피스텔 등 비아파트 임대차가 ‘월세화’되면서 전세 공급이 줄고, 전세금은 재상승 압력을 받고 있다.

결국 전세 레버리지 통로가 약화되지 않는 한, 단기 급등 리스크는 상시화될 수밖에 없다.

5. ‘서울 4.2배’ vs ‘지방 미분양’ ― 국토 불균형 심화

서울 아파트 시가총액은 지역 GRDP의 4.2배로 전국 최고 과열 상태다. 반면 지방 5대 광역시 외지투자 건수는 팬데믹 이후 급감해 미분양·PF 부실이 구조화되고 있다. 이는 “대 서울 투자 시대”의 고착이 지방 소멸 리스크를 키우는 구조로 이어진다.

6. 정책 제언 ― ‘레버리지 스위치’ 3단계

1. 전세대출 개편 ― 한도·보증료 체계를 전면 재설계하지 않고 LTV만 완화하면 상승 압력은 그대로 매매가로 전가된다.
2. 보유세 vs 임차권 균형 ― 일본식 높은 재산세·낮은 임차권 모델 또는 그 중간지점을 찾아 스트레스 금리 기능을 확보해야 한다.
3. 메가시티 전략 ― 학군·일자리·문화 인프라를 수도권 밖으로 분산해 수요곡선 이동 폭 자체를 줄여야 한다.

결론 ― ‘세금·공급’ 논쟁을 넘어 레버리지 관리로

대선 이후 한국 부동산의 향방은 “세금·공급”이 아닌 “대출·레버리지”가 좌우한다. 정책금융 확대, LTV 80% 체제 고착, 전세 레버리지 잔존이 겹치면 4차 구조적 강세는 언제든 점화될 수 있다.

전세대출·보유세·수도권 집중

이라는 세 갈래 뇌관을 동시에 손대지 않는다면, ‘버핏지수 3.5배’의 데자뷔는 머지않아 재현될지도 모른다.

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