2025년 6월, 서울 집값은 왜 또 뜀박질할까?
최근 서울 아파트 실거래가는 주간 0.36 %씩 오르며 2022년 폭락장 이후 가장 가파른 상승 곡선을 그리고 있다. “지금 아니면 영원히 못 산다”는 절판 마케팅에 매수 심리는 들끓고, 지방과의 격차는 더 벌어진다. 정부의 “공급 확대” 카드만으로 불을 끌 수 있을까?
1. 서울 vs. 나머지 지역, 극심한 양극화
- 서울 5분위뿐 아니라 4분위까지 동반 상승
- 경기도는 과천·판교·분당 등 일부만 강세, 대다수 지역은 거래 절벽
- 6대 광역시는 올해 내내 마이너스 구간 지속
결과적으로 ‘서울 독주, 지방 역주행’ 구도가 굳어지며 자산 불평등이 심화되고 있다.
2. 동남권 스파이크, 이 정도면 ‘OG’급
토지거래허가제가 유지되는 강남 3구+송파의 주간 상승률은 0.77 %에 달했다. 실거래지수 확정(신고 마감 후 45일) 시 실제 상승폭은 더 클 가능성도 있다.
3. 네 가지 뇌관이 불을 붙였다
- 절판 마케팅 – “7월 DSR 강화 전 마지막 기회!”
- 80 % LTV – 완화된 규제로 실수요·투자 수요 경계 모호
- 세금 공백 – 재산세 중과·종부세 무력화로 보유 부담 감소
- 금리 인하 시그널 – ‘방향성’만으로 레버리지 심리 자극
네 요소가 초과수요를 만들어 가격 상승을 재가열했다.
4. 공급 확대론, 정말 답일까?
국토교통부는 국정기획위원회에 “공급 확대가 집값 안정”이라는 보고서를 냈지만, 내부 기류는
당장 땜질 대책은 내지 말자
쪽으로 기운다.
5. 전강수 교수가 말하는 ‘페이크 시장론’
| 진짜 시장론 | 페이크 시장론 |
|---|---|
| 가격 = 수요·공급 모두 고려 | 공급만 보면 된다 |
| 서울 과열 원인 = 초과수요 | 원인 = 공급 부족 |
| 처방 = 수요관리+보유세+금융 규제 | 처방 = 신도시·재건축 완화 |
6. 시장이 정부를 앞서간다
5‧6월 랠리가 이어질 공산이 크다. 7월 숨 고르기가 와도 정책 효과라기보다 ‘과열 피로감’일 가능성이 높다.
7. 남겨진 과제 – ‘수요관리 없는 공급 확대’의 대가
- 가계부채 : 80 % LTV 변동금리 폭탄 위험
- 양극화 : 청년 세대를 영구 임대 시장에 가둠
- 정책 신뢰 : “공급 공수표” 학습효과로 공공주택 추진 동력 약화
8. 금리‧환율‧인구라는 보이지 않는 변수
원/달러 환율이 1,430원대, 출생아 수는 20만 명 이하. 초저출산 구조에서 집값이 장기 상승하기 어렵다는 사실을 자주 망각한다.
9. 해외 사례가 주는 교훈
일본은 1990년 버블 붕괴 후 30년간 전국 아파트 실질가격이 마이너스였다.
서울만은 예외
라는 낙관론에 경종을 울린다.
10. 블로그 독자를 위한 체크리스트
- 현금 흐름표 점검 – 기준금리 0.5 %p 상승 시 이자 부담 시뮬레이션
- 단기 급등 지역 회피 – 강남 3구·마용성·목동은 연초 대비 10 % 이상 급등
- 청약 전략 고도화 – 특공 요건·신도시 일정 파악
- 다주택 리스크 헤지 – 보유세 인하는 언제든 되돌려질 수 있다
11. 정책 제언 – 네 가지 해열제
- DSR · LTV 정상화
- 토지거래허가제 확대
- 보유세 실효세율 복원
- 단계적 공급 로드맵 공개
12. 결론: 머뭇거림은 ‘실기(失機)’가 된다
공급·수요·금융·세제를 묶은 종합 처방 없이는 이번 상승장이
마지막 기회
가 아닌 “다음 금융위기의 씨앗”이 될 수 있다. 불은 초기에 끄는 것이 가장 쉽다.
