부동산 시장 진단과 새 정부 정책 전망: 실용주의 속 딜레마

 

부동산 시장 진단과 새 정부 정책 전망: 실용주의 속 딜레마

이재명 정부의 부동산 정책 방향성

최근 부동산 시장은 서울과 지방 간 격차가 극심하게 벌어지며 심각한 양극화 국면에 접어들고 있습니다. 이러한 상황 속에서 이재명 정부는 문재인 정부의 실패를 반면교사 삼아, 보다 실용적이고 시장 친화적인 부동산 정책 기조를 내세우고 있습니다. 이번 글에서는 현재 시장 흐름을 진단하고, 새 정부의 부동산 정책 방향과 그 실현 가능성을 종합적으로 살펴봅니다.

집값 흐름과 거래량의 변화

서울 아파트 시장은 다시 가파른 상승 곡선을 그리고 있습니다. 한국부동산원의 주간 매매 가격 지수에 따르면, 2024년 7월 스트레스 DSR 2단계 시행을 앞두고 5~6월 거래량이 급등하며 집값 상승세에 불을 붙였습니다. 서울의 3월 아파트 거래량은 약 1만 건을 넘기며 2020년 7월 이후 최고치를 기록했고, 6월에도 유사한 수준이 예상됩니다.

 

서울 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구를 중심으로 신고가가 속출하고 있고, 한강 벨트 지역(마포·성동·광진 등)도 상승세를 이어가고 있습니다. 반면, 세종시를 제외한 대부분의 지방은 약세를 면치 못하고 있어, 지역 간 양극화는 더욱 뚜렷해지고 있습니다.

새 정부의 기조 변화와 정책 딜레마

이재명 정부는 문재인 정부 시절처럼 세금으로 시장을 누르려 하지 않고, 시장 친화적 접근을 강조합니다. "부동산은 늘 올라왔다"는 발언처럼, 시장의 기대와 심리를 인정하는 기조가 강하게 나타나고 있습니다. 하지만 강남·용산 집값 상승이 이어지는 가운데 '시장에 개입하지 않는 정부'의 한계도 명확히 드러나고 있습니다.

 

공약으로 내세운 공급 확대 전략은 유휴지 활용, 1기 신도시 재정비, 공공임대 확대 등이 핵심입니다. 그러나 재건축·재개발은 최소 10~15년이 소요되고, 250만 호 공급 계획도 실현 가능성에는 의문이 제기됩니다.

양극화와 풍선효과의 위험

정부는 강남의 상승 자체보다, 그로 인한 풍선 효과와 주변 확산을 더욱 경계하고 있습니다. 마포·성동·광진 등 한강 벨트 지역의 집값 상승은 ‘상승 심리’를 전국적으로 확산시키고 있으며, 이는 지방의 미분양 문제와 함께 정부의 딜레마를 더욱 키우고 있습니다.

 

서울은 땅이 부족하고, 지방은 수요가 부족한 상황에서 정책의 효과는 제한적일 수밖에 없습니다. 건설 PF(프로젝트파이낸싱) 부실 문제와 공급 불균형 문제는 여전히 해결되지 않은 채 누적되고 있습니다.

실현 가능성과 한계가 뚜렷한 정책들

현실적인 제약 속에서 일부 정책은 실현 가능성이 낮습니다. 예컨대 1기 신도시 재건축은 전 정권에서도 국민 기대를 충족시키지 못했고, 서울의 재개발은 긴 시간이 필요한 과제입니다. 또한 양도세 중과 폐지, 다주택자 규제 완화 등은 '부자 감세' 논란으로 인해 정치적 저항이 큽니다.

 

반면, 대출 규제 조정이나 종부세 일부 손질 등은 단기적으로 손댈 수 있는 카드입니다. 7월 이후 15~20억 대출 제한 조치나 9월 추석 전 종부세 완화 대책이 예상되는 이유입니다.

정책의 목표는 '가격 안정' 아닌 '주거 안정'

이재명 정부는 과거처럼 '가격 통제'에 집착하지 않고, '주거 안정'을 핵심 가치로 내세우고 있습니다. 공급을 통해 수요를 분산시키되, 세금으로 직접 수요를 억제하는 방식은 지양할 것으로 보입니다. 종합적으로 볼 때, 이 정부의 스탠스는 ‘이념보다 실용’, ‘개입보다 유연성’이라 할 수 있습니다.

 

그러나 이러한 시장주의적 접근이 양극화 해소에 실질적인 해답이 될 수 있을지는 미지수입니다. 서울 중심의 기대 심리는 여전히 견고하고, 지방은 수요 부진과 인구 감소의 이중고에 시달리고 있습니다.

마무리 제언: 숫자보다 방향이 중요하다

정부가 해야 할 일은 ‘공급 숫자’에 집착하기보다, 실현 가능한 범위에서 시장이 진정 원하는 주택을 꾸준히 공급하는 일입니다. 단기적 성과를 내기보다, 다음 정부에 정책이 이어질 수 있도록 ‘첫 단추’를 제대로 끼우는 것이 중요합니다.

 

시장과의 대화, 신뢰 형성, 지역 간 균형 있는 개발, 그리고 중장기적인 주거 안정 전략이 필요한 시점입니다. 지금 필요한 것은 만능주의적 해법이 아니라, 시장과 국민이 공감할 수 있는 현실적 정책입니다.

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