아파트 공급이 해법일까? 부동산 불안정성을 키우는 공급확대론의 허점

📉 아파트 공급이 해법일까? 부동산 불안정성을 키우는 공급확대론의 허점

공급확대론의 허구

서울 집값이 다시 요동치고 있습니다. 그럴 때마다 반복되는 처방이 하나 있죠. 바로 “공급을 늘리면 된다”는 주장입니다. 수요가 많으면 공급을 늘려 가격을 낮춘다는 경제학 교과서식 논리 말입니다. 그러나 이 단순한 논리 뒤에 감춰진 치명적 오류를 짚은 이가 있습니다. 토지정의 운동가이자 경제학자인 전강수 교수는 “공급확대론은 병을 오진한 의사가 엉뚱한 처방을 내리는 것”이라고 비판합니다.

📦 왜 공급확대론은 매번 등장하는가?

집값이 오르면 정부와 언론, 정치권은 어김없이 공급확대를 주장합니다. 문재인 정부 역시 3기 신도시 개발과 공공택지 확대, 국공유지 활용 등을 통해 수도권에 주택을 대량 공급하는 정책을 펼쳤습니다. ‘2.4대책’에서는 서울을 포함한 수도권에만 무려 61.6만 호를 추가 공급하겠다고 밝혔습니다.

 

이러한 정책의 배경에는 “공급이 부족해 가격이 오른다”는 공급부족론이 있습니다. 하지만 전강수 교수는 이 주장이 진단부터 틀렸다고 말합니다. 2017~2018년 서울과 수도권의 주택공급은 오히려 과거 평균보다 많았기 때문입니다. 실제 원인은 공급부족이 아닌 ‘투기적 수요 급증’이었습니다.

🔥 투기 수요, 공급으로 잡을 수 없다

2014년 이후 서울 집값 상승의 핵심 원인은 유동성 과잉과 다주택자의 투기 수요였습니다. 2012~2015년에는 다주택자의 주택 매입 비율이 연평균 4.6%였지만, 2016~2017년에는 13.9%로 급증했습니다. 갭투자와 부동산 스터디, 고액 강좌가 유행하며 ‘투자’가 아니라 사실상 ‘투기’가 주택시장을 지배하기 시작한 것입니다.

⏳ 공급은 늦게 도착하고, 수요는 즉시 반응한다

공급확대는 발표 후 실제 입주까지 4~5년 이상 걸리는 것이 일반적입니다. 반면 투기 수요는 정부 발표 직후 즉시 움직입니다. 이로 인해 주택 수요곡선이 먼저 급격히 오른 반면, 공급곡선은 제자리에 머물거나 아주 천천히 움직입니다. 결과적으로 가격은 오히려 더 크게 상승하는 것입니다.

🏗️ 공공택지 분양, 정말 공공성을 위한 것인가?

문재인 정부는 국공유지와 군 부지에 아파트를 지어 공급하는 방안을 추진했습니다. 그러나 이는 국공유지를 민간에 매각하는 방식으로, 사실상 ‘국가가 직접 땅 장사·집 장사’를 하는 셈입니다. 더구나 공공택지 개발을 주도한 LH는 내부 정보를 활용한 직원 투기 사건으로 신뢰를 잃었습니다.

 

국공유지를 매각하면 일시적으로는 수입이 생기지만, 장기적으로는 공공수입원이 사라집니다. 차라리 국공유지를 장기적으로 보유하면서 민간에 임대해 임대료를 받는 ‘토지공공임대제’ 방식이 바람직합니다.

🏙️ 수도권 집중이 지역 소멸을 부른다

지방 도시의 30%가 소멸 위기에 처해 있다는 분석이 있지만, 수도권 공급확대 정책은 여전히 강행 중입니다. 균형발전을 고려하는 정부라면 수도권 공급이 아닌, 수요를 지방으로 분산시키는 정책을 선택했을 것입니다.

✅ 결론: 공급확대만으론 집값을 잡을 수 없다

공급확대는 마치 감기에 걸렸는데 항생제를 처방하는 것과 같습니다. 진단이 틀리면 아무리 정교한 정책이라도 효과는커녕 부작용만 남깁니다. 주택시장의 불안정성은 투기적 수요, 불로소득 구조, 불평등한 토지 소유에서 비롯됩니다. 공급확대론은 그 근본을 건드리지 못합니다.

 

이제는 땅과 집을 ‘투자의 대상’이 아닌 ‘삶의 터전’으로 보는 관점의 전환이 필요합니다. 정부가 진정으로 집값 안정을 원한다면, 수요를 분산하고 투기를 억제하며, 공공임대 확대와 토지공공임대제 같은 근본적 제도 개혁에 나서야 할 때입니다.