2025년 부동산 시장 진단과 긴급 정책 제언

 

2025년 부동산 시장 진단과 긴급 정책 제언

1. 서론: 뜨거운 서울, 얼어붙은 지방

서울·수도권은 연일 최고가를 갱신하지만, 지방은 거래 절벽 상태입니다. 과열과 침체가 동시에 나타나는 이 불안정한 양극화 속에서 정부의 빠른 정책 신호가 절실합니다.

2. 거래량과 가격 상승 동시 진행

서울 아파트값은 9월 한 달에만 0.38% 상승했고, 서초구는 0.95%나 올랐습니다. 가격 상승과 거래 증가가 동시에 진행되는 동조화 현상은 버블 위험을 키웁니다.

3. 집값 상승의 악순환

• 가계대출 급증
• 일부 지역 가격 폭등
• 전세·월세 상승

이러한 순환은 결국 급락의 전조가 될 수 있습니다.

4. ‘두려움’이 만든 거품

금리 인하 기대와 정부 규제 회피 인식이 무리한 매수를 유발합니다. 무주택자는 불안하고, 1주택자는 갈아타기 기회를 놓칠까 걱정합니다.

5. 정책의 빈틈과 신호 해석

정부의 “세금으로 집값을 막지 않겠다”는 발언은 시장에 수요 억제 포기로 해석되었습니다. 공급은 시간이 걸리기에 세금이나 대출 규제가 유일한 단기 해법입니다.

6. 대출 규제가 가장 빠른 해법

윤석열 정부가 완화했던 LTV·DTI, 갭투자 대출 규제를 즉시 강화해야 합니다. 이는 기술적으로 쉽고 효과가 빠르게 나타납니다.

7. 세금은 버릴 수 없는 카드

보유세 강화와 양도세 조정은 반드시 논의되어야 하며, 실거주 중심의 세제 개편이 필요합니다. 정책의 일관성과 예외 없는 적용이 핵심입니다.

8. 부동산 쏠림이 경제를 갉아먹는다

부동산은 생산성이 낮습니다. 돈이 모두 부동산으로 몰리면 소비는 위축되고, 정책은 힘을 잃습니다.

현재 GDP 성장률은 0.8%에 불과하며, 가계부채는 1,800조 원을 넘었습니다.

9. 정책 타이밍이 성패를 가른다

예상치 못한 시기에 새로운 방식의 정책을 내야만 시장을 제어할 수 있습니다. 좋은 정책도 타이밍을 놓치면 무용지물이 됩니다.

10. 결론: 정책은 지금 당장 필요하다

시장 불안은 심각하며, 정부는 기다릴 여유가 없습니다. 즉각적인 대출 규제 강화와 함께 실거주 중심 세제 전환, 공급 전략이 병행되어야 합니다.