서울 부동산, 이제는 ‘슈퍼 사이클’인가?

 

서울 부동산, 이제는 ‘슈퍼 사이클’인가?

서울 아파트 값이 다시 가파르게 오르고 있다. KB주택가격지수·감정원 통계 모두 2024년 하반기 이후 연 10%대 상승률을 기록하며 ‘대세 상승장’에 진입했다는 신호를 보낸다.

“이번 랠리는 1~2년이 아닌 5년 이상 이어질 슈퍼 사이클의 초입”
— 주요 증권사 리서치 2025년 3월 보고서

서울 부동산

목차

• 1. 강남 집중 현상의 뿌리
• 2. 규제의 역설 — ‘수요 억제’가 불평등을 키운다
• 3. 업무 지구가 도시 가치를 결정한다
• 4. 서울의 글로벌 포텐셜과 과제
• 5. 수도권 vs 지방, 제로섬을 넘어
• 6. 개인은 어떻게 대응할 것인가?
• 7. 정책 제언 — ‘슈퍼 사이클’ 시대의 도시 전략
• 8. 환경·역사 자원과 개발의 균형
• 결론

1. 강남 집중 현상의 뿌리

1) ‘편의 시설 집적 전략’의 출발

1970년대 중·후반 강남 개발 초기, 사람들은 한강 남쪽의 농지로 이주를 꺼렸다. 정부는 ‘서울 분산’을 명분으로 행정·교육 기능을 강남에 집중했다. 종로·광화문 일대에 신규 빌딩 허가를 제한하고, 경기고·휘문고 등 명문 고교를 강남으로 이전했다. 동시에 2·3호선을 송파·강남에 우선 배치해 교통 편의를 강화했다.

2) 소셜 믹스의 좌절과 재개발 광풍

출발은 서민과 중산층이 뒤섞인 소셜 믹스였다. 20평대 주공아파트, 30평대 한양·현대아파트, 연탄을 때던 영동아파트가 공존했다. 그러나 땅값이 급등하면서 재개발·재건축 논리가 소셜 믹스를 삼켰다. 용적률 완화가 고급화를 부추기며 ‘서민 주거’는 초고가 주택으로 대체됐다.

2. 규제의 역설 — ‘수요 억제’가 불평등을 키운다

문재인 정부 시절 고강도 세금·대출 규제에도 2020~2021년 서울 아파트 중위가격은 9억 → 12억 원(33 %↑)으로 뛰었다. 자산가에게 규제는 ‘추가 비용’일 뿐 진입 장벽이 아니다. 반면 무주택자는 종잣돈 마련조차 어려워진다.

• 거래량 급감 → 실거래가 상승
• 갭 투자 부활 → 전세 레버리지 매수 증가
• 신축 프리미엄 → 희소성이 가격을 끌어올림

3. 업무 지구가 도시 가치를 결정한다

도시 경쟁력은 ‘잠자리’가 아니라 가치 창출 공간에서 나온다. 서울은 광화문·여의도·강남에서 시작해 9호선 축으로 마곡(서)-삼성·잠실(동), 2호선 축으로 성수-마포로 뻗는 T자형 업무 벨트를 형성했다.

4. 서울의 글로벌 포텐셜과 과제

서울은 1,000만 이상 메가시티 가운데 도심에 600년 궁궐·한강·남산·국립공원을 동시에 품은 유일한 도시다. 그러나 지난 20년은 비전 부재였다. 남산 조망을 가리는 세운 재개발, 낮은 수익의 DDP, 잠실 주경기장 주변의 아파트 숲은 실패 사례다.

5. 수도권 vs 지방, 제로섬을 넘어

공기업 지방 이전은 분산 효과가 있었지만, 신도시가 구도심 상권을 잠식하는 ‘속 빈 분산’으로 남았다. 수도권을 죽인다고 지방이 성장하지 않는다. 서울은 글로벌 자본·인재를 흡수하는 안테나 도시, 지방은 특화 산업과 자연·생활 인프라로 보완하는 분업 체계가 필요하다.

6. 개인은 어떻게 대응할 것인가?

1. 입지 전환 : 강남 접근성 대신 업무 지구 접근성을 기준으로 삼아라.
2. 생애 주기 전략 : 30대 무주택자는 청약·전세를 활용해 종잣돈을 모으고, 40~50대 다주택자는 포트폴리오 리밸런싱을 고려하라.
3. 금리 스트레스 테스트 : 변동금리라면 금리 상단을 +1.5%p 여유 있게 잡아라.
4. 코리빙·공유주거 : 청년층·외국인 대상 코리빙은 소규모 자본으로도 임대수익을 낼 수 있다.

7. 정책 제언 — ‘슈퍼 사이클’ 시대의 도시 전략

• 주거 사다리 복원 : 생애 첫 주택 금융·임대차 제도 개편으로 ‘점유권=재산권’ 법제화
• 업무·문화 복합 클러스터 : 9·2호선 축에 팝 시티·지식산업센터 집적, 야간경제 허용
• 대서울 메가플랜 : 충청·강원 영서까지 잇는 통합 교통·산업벨트 + MZ세대 주도 거버넌스

8. 환경·역사 자원과 개발의 균형

서울의 최대 무기는 자연·역사·문화를 아우르는 도시형 복합 생태계다. 남산 조망을 가리는 고층 개발, 경복궁 주변 상업화, 한강 수변 아파트 숲은 미래 세대의 공공 자산을 잠식한다. 조망 회랑(view corridor)과 역사 경관 보존 지구가 전제돼야 한다.

결론

서울 부동산은 단순한 가격 문제가 아니다. 어디서 일하고, 어디서 문화를 누리고, 누가 미래를 설계할 수 있느냐의 문제다. 과감한 비전과 실행이 늦어질수록 기회 비용은 눈덩이처럼 커진다.

지금, 공존과 혁신이 교차하는 미래를 설계할 시간입니다. 당신의 목소리가 정책을 바꿉니다.