문재인 정부의 부동산 정책 실패, 그 원인은 무엇인가?

문재인 정부 부동산 정책 실패 원인

서론: 부동산 시장 안정화라는 목표와 현실

문재인 정부는 2017년 출범 이후 "주택 공공성 강화"를 핵심 기조로 내세우며 부동산 정책을 추진했습니다. 부동산을 경기부양의 수단이 아니라 서민 주거안정을 위한 정책으로 접근하겠다고 밝혔습니다. 하지만 5년간 30차례가 넘는 대책이 발표되었음에도 서울을 포함한 전국의 집값은 폭등했고, 오히려 자산 양극화가 심화되었습니다.

 

이 글에서는 문재인 정부의 부동산 정책 실패 원인을 비판적 실재론(Critical Realism)의 관점에서 분석하고, 인과 메커니즘을 중심으로 정책 실패의 구조적 요인과 그 결과를 살펴보겠습니다.

1. 문재인 정부의 부동산 정책과 시장 반응

1) 핀셋 규제와 보유세 정책

문재인 정부는 부동산 시장 안정화를 목표로 투기과열지구 및 조정대상지역을 지정하며 핀셋 규제를 시행했습니다. 하지만 강력한 세제 개편 없이 일부 지역에만 초점을 맞춘 규제는 시장의 회피 전략을 초래했습니다.

 

정부는 다주택자에 대한 양도세를 중과하고 보유세를 점진적으로 강화했지만, 과세 부담을 피하려는 투자자들은 보유 주택을 자녀에게 증여하거나, 오히려 '똘똘한 한 채' 전략을 선택하며 서울의 고가 주택을 중심으로 수요가 몰렸습니다.

2) 부분적 대출 규제

LTV(주택담보대출비율)와 DTI(총부채상환비율) 규제를 강화하는 등 금융규제를 도입했으나, 갭투자를 억제하기에는 부족했습니다. 초기에는 강력한 대출 규제를 회피하려는 수요자들이 비규제 지역으로 이동하면서 '풍선효과'가 나타났고, 전세대출 완화 정책이 갭투자를 더욱 촉진시키는 결과를 낳았습니다.

3) 미약한 공급 대책

문재인 정부는 초기에는 "입주 물량이 충분하다"고 판단하여 적극적인 공급 정책을 추진하지 않았습니다. 그러나 2018년 이후 부동산 시장이 과열되자 3기 신도시 계획을 발표했으나, 공급 시차로 인해 시장 안정 효과는 나타나지 않았고, 오히려 투기 수요가 늘어나는 역효과를 보였습니다.

2. 정책 실패의 원인을 분석하는 인과 메커니즘

비판적 실재론은 정책의 성공과 실패를 단순한 정책 효과가 아닌, 구조적 요인과 정책대상자의 상호작용 속에서 발생하는 인과 메커니즘으로 분석합니다. 문재인 정부의 부동산 정책 실패를 설명하는 주요 메커니즘은 다음과 같습니다.

1) 주택 금융화와 정책 불일치

한국의 부동산 시장은 이미 주택이 거주 공간을 넘어 금융 상품으로 변모한 상태였습니다. 전세대출 및 대출규제 완화로 인해 갭투자가 확산되었고, 자산가들은 금융화를 활용하여 부동산을 투자 수단으로 적극 활용했습니다.

 

하지만 정부는 이러한 금융화된 시장구조를 충분히 고려하지 않은 채, 단순한 세제 개편과 대출 규제만으로 투기를 억제하려 했습니다. 결과적으로 규제를 회피하는 전략이 활성화되었고, 집값은 더욱 상승했습니다.

2) 정책 대상자의 회피 전략

다주택자들은 정부의 규제를 피해 다양한 전략을 구사했습니다. 예를 들어:

• 보유세 부담을 줄이기 위해 임대사업자 등록을 선택 (세제 혜택을 받음)
• 주택 가격 상승을 예상하고 보유 주택을 자녀에게 증여
• 다주택자 양도세 중과를 회피하기 위해 전세를 활용한 갭투자 지속

반면 실수요자들은 전세가격 상승과 주택매매가격 폭등 속에서 "패닉바잉"(공포매수)을 하며 무리한 대출을 감수하는 상황이 벌어졌습니다. 이는 결국 부동산 가격을 더욱 끌어올리는 악순환을 만들었습니다.

3) 정책 신뢰의 부족

정부의 빈번한 정책 변경과 일관되지 않은 대책은 시장 참여자들의 신뢰를 떨어뜨렸습니다. 다주택자들은 "어차피 정책이 계속 바뀔 것이므로 장기적으로 보유하는 것이 유리하다"고 판단했고, 실수요자들은 "정부 정책을 기다려도 집값은 내려가지 않는다"는 인식을 갖게 되었습니다.

 

결과적으로 시장은 정부 정책을 신뢰하지 않고 오히려 반대로 움직였으며, 정책 효과는 반감되었습니다.

3. 정책 실패가 초래한 결과

1) 자산 양극화 심화

정부는 서민 주거 안정을 목표로 했으나, 결과적으로 다주택자들이 더 많은 부동산을 보유하게 되었고, 자산 양극화가 심화되었습니다. 2017년 대비 2020년 다주택자는 약 4만 명 증가했으며, 무주택 가구는 오히려 늘어났습니다.

2) 수도권과 비수도권 간 격차 확대

규제 강화에도 불구하고 서울 및 수도권의 집값 상승이 지속되었고, 반대로 지방에서는 주택 가격이 정체되거나 하락하는 양극화가 심화되었습니다. 이는 부동산 시장의 지역적 불균형을 더욱 고착화시켰습니다.

3) 전세 불안과 주거 비용 증가

임대사업자 등록 활성화 정책은 오히려 전세 시장을 왜곡시켰습니다. 정부는 임차인 보호를 위해 대책을 발표했지만, 공급부족과 금융화된 시장구조 속에서 전세가격이 급등하면서 서민들의 주거 부담이 증가했습니다.

결론: 정책 실패에서 얻을 교훈

문재인 정부의 부동산 정책 실패는 단순히 "규제가 부족했기 때문"이 아니라, 보다 복합적인 구조적 요인과 정책대상자의 전략적 대응, 그리고 정책 신뢰 부족이 결합된 결과였습니다. 향후 부동산 정책은 단순한 세제 개편이나 규제 강화가 아니라, 금융화된 시장 구조를 반영한 종합적 접근이 필요합니다.

이를 위해서는

• 부동산 금융화에 대한 체계적인 연구 및 대응책 마련
• 정책의 일관성 유지와 시장 참여자들의 신뢰 회복
• 수도권과 지방의 균형 발전을 위한 종합적인 공급 정책 이 이루어져야 할 것입니다.

부동산 시장은 단기적인 규제로 쉽게 조정될 수 없는 복합적인 구조를 지니고 있습니다. 따라서 정책 수립 시 보다 장기적인 관점에서 시장의 구조적 변화와 행위자의 전략적 반응을 고려해야 한다는 교훈을 남깁니다.