후순위 대출이란? 제대로 알고 접근하자

 

후순위 대출이란? 제대로 알고 접근하자

Subordinate Loans: What They Are and Why You Must Understand Them

후순위 대출

최근 몇 년간 부동산 가격 상승과 함께 ‘후순위 대출(Subordinate Loan 또는 Junior Mortgage)’이라는 말이 자주 들리곤 합니다. 특히 전세를 끼고 매매하는 갭투자(Gap Investment)나 다주택자의 레버리지 전략(Leverage Strategy) 수단으로 활용되며 주목을 받고 있죠. 하지만 후순위 대출은 자칫하면 큰 금융 리스크(Financial Risk)로 이어질 수 있는 만큼, 정확한 이해가 필요합니다.

후순위 대출이란? (What Is a Subordinate Loan?)

후순위 대출은 담보물건(Collateral Property)에 이미 선순위 대출(Senior Mortgage)이 설정된 상태에서 추가로 받는 대출입니다.

예시:

• 선순위 대출: A은행에서 5억 원 대출 (Primary Loan of 500M KRW from Bank A)
• 후순위 대출: B캐피탈에서 2억 원 추가 대출 (Subordinate Loan of 200M KRW from Capital B)

만약 해당 부동산이 경매(Foreclosure)에 넘어가면, 매각 대금에서 선순위 대출기관이 먼저 회수하며, 남는 금액이 있어야 후순위 대출기관이 돌려받을 수 있습니다.

후순위 대출의 주요 특징 (Key Features)

• 담보 기반 추가 대출 (Collateral-Based Additional Loan)
• 높은 금리 (High Interest Rate) – 보통 연 7~15%
• 금융기관 다양 (Various Lenders) – 캐피탈사, 저축은행, 대부업체 등
• DSR 규제 적용 (Subject to DSR Regulation)

왜 후순위 대출을 받는가? (Why Use a Subordinate Loan?)

• 자금 부족 해결 (Bridging Financial Gaps)
• 투자 확대 (Investment Expansion)
• 은행 대출한도 보완 (Bypassing Lending Limits)

후순위 대출의 위험성 (Risks of Subordinate Loans)

• 회수 불가 가능성 – 경매가 낮으면 돌려받지 못할 수 있음
• 높은 이자 부담 (Heavy Interest Burden)
• DSR 초과 위험 (Violation of DSR Cap)
• 시장 하락 리스크 (Asset Devaluation in Downturns)

후순위 대출 시 체크리스트 (Checklist Before You Borrow)

• 담보가치 변동성 확인 (Collateral Volatility)
• 금리·상환 조건 비교 (Interest and Terms)
• 등기부등본 검토 (Land Registry Review)
• DSR 및 신용 영향 평가 (Credit Impact)

결론: 후순위 대출은 양날의 검 (A Double-Edged Sword)

“후순위 대출은 마지막 수단이지, 먼저 꺼낼 카드가 아닙니다.”
Subordinate loans should be a last resort, not your first option.

📌 주요 용어 정리 (Glossary)

• 후순위 대출: Subordinate Loan / Junior Mortgage
• 선순위 대출: Senior Mortgage / Primary Loan
• 금리: Interest Rate
• 경매: Foreclosure
• DSR: Debt Service Ratio
• 담보가치: Collateral Value