김수현 실장의 부동산 정책 평가와 새로운 대안

1. 문재인 정부와 김수현 실장에 대한 평가

문재인 정부의 부동산 정책을 총괄한 김수현 전 정책실장은 정책 실패의 책임자로 지목되며 큰 비판을 받아왔다. 특히, 많은 사람들이 2022년 대선 패배의 주요 원인 중 하나로 부동산 가격 폭등을 꼽으며, 정부의 정책 실패를 강조하고 있다. 하지만 단순한 비난을 넘어, 무엇이 문제였는지를 분석하고, 앞으로 나아가야 할 방향을 고민하는 것이 더욱 중요하다.

김수현 실장은 저서 『부동산과 정치』(2023)에서 문재인 정부의 부동산 정책이 ‘실패’가 아니라 ‘좌절’이었다고 주장한다. 정부의 역량 부족으로 인해 원하는 정책을 실현하지 못했다는 것이다. 그는 특히 금융정책의 중요성을 강조하며, 집값 상승의 핵심 원인은 유동성 증가와 대출 규제 실패에 있다고 분석한다.

2. 시장주의자와 부동산 개혁론에 대한 비판

김수현 실장은 책에서 부동산 시장주의자들과 개혁론자들을 모두 비판한다. 시장주의자들은 주택 가격이 오를 때는 규제 완화를 요구하고, 반대로 하락하면 정부의 개입을 주장하는 모순된 태도를 보인다. 예를 들어, 금리가 오르면 시장에 맡겨야 한다고 하다가도, 미분양이 증가하면 정부의 구제책을 요구하는 것이 대표적인 사례다.

반면, 김수현 실장은 부동산 개혁론자들의 세금 정책에도 비판적인 입장을 보인다. 그는 보유세와 양도소득세 강화가 부차적인 요인일 뿐이며, 핵심은 금융정책이라고 주장한다. 그러나 이와 같은 주장은 논란이 있다. 실제로 참여정부 당시 2004년 부동산 시장이 안정되었던 가장 큰 이유는 강력한 보유세와 양도세 강화 정책이 시행되었기 때문이라는 분석이 많다.

3. 참여정부의 정책 경험과 교훈

참여정부의 경험을 돌아보면, 2003년 집값이 상승하던 시기와 2004년 안정된 시기의 차이는 정책에 있었다. 참여정부는 2003년 10월, 노무현 대통령의 토지공개념 도입 발언과 10.29 대책을 통해 보유세 및 양도세 강화를 예고했고, 이로 인해 2004년에는 시장이 안정되었다. 하지만 이후 세제 강화가 완화되면서 2005년부터 다시 부동산 가격이 급등했다.

이러한 사례는 강력한 보유세와 양도세 정책이 부동산 시장 안정에 효과적이라는 점을 보여준다. 하지만 김수현 실장은 금융정책이 더 중요하다고 주장하며, 보유세 강화가 핵심이 아니라고 평가한다. 이는 참여정부의 경험과 다소 배치되는 주장이다.

4. 유동성 문제와 부동산 투기의 관계

김수현 실장은 집값 폭등의 핵심 원인을 ‘유동성 홍수’로 설명한다. 코로나19 팬데믹 이후 초저금리 정책과 유동성 공급이 부동산 가격 급등을 초래했다는 것이다. 실제로 세계 여러 나라에서도 비슷한 현상이 나타났다는 점에서 그의 주장은 설득력이 있다.

그러나 유동성의 증가가 직접적으로 부동산 가격을 상승시키는 것은 아니다. 핵심은 ‘불로소득에 대한 기대’가 커지느냐의 여부다. 즉, 투자자들이 부동산이 계속 오를 것이라고 믿을 때 가격이 폭등하는 것이다. 따라서 유동성을 제한하는 금융규제뿐만 아니라, 불로소득을 차단하는 보유세 강화가 함께 이루어져야 한다는 것이 더 적절한 해석일 수 있다.

5. 전세대출 확대와 갭투기의 확산

문재인 정부에서 가장 논란이 되었던 정책 중 하나가 ‘전세대출 확대’다. 전세대출은 서민의 주거 안정을 위한 정책이지만, 동시에 갭투기를 조장하는 역할을 했다. 특히, 2018년부터 2021년까지 전세대출이 급증하면서 다주택자들이 무이자로 자금을 확보하는 수단으로 악용되었다.

이명박 정부는 전세대출을 도입하면서 전세가율을 높이는 효과를 가져왔다. 박근혜 정부는 이를 더욱 확대했으며, 문재인 정부에서도 전세대출 한도를 높이고 보증금 반환 보증보험을 적극 홍보하면서 갭투기가 확산되었다. 결국 이는 부동산 가격 폭등의 중요한 원인이 되었다.

6. 토지임대부 분양주택과 국토보유세 논쟁

김수현 실장은 책에서 토지임대부 분양주택과 국토보유세(토지배당제)를 포퓰리즘으로 평가절하한다. 하지만 이러한 정책들은 부동산 투기를 억제하고, 실수요자를 보호하는 데 중요한 역할을 할 수 있다.

토지임대부 분양주택은 토지는 공공이 보유하고, 건물만 분양하는 방식으로, 초기 구매 비용을 낮추는 효과가 있다. 하지만 기존 주택 시장과 조화를 이루지 못하면 효과가 반감될 수 있다. 이에 대한 보완책이 필요하다.

국토보유세(토지배당제)는 기존 보유세의 문제점을 개선하면서 조세저항을 줄이는 방안이다. 보유세를 걷어 국민에게 배당하는 방식이므로, 조세 부담에 대한 저항이 줄어들 가능성이 크다. 하지만 김수현 실장은 이를 단순히 포퓰리즘으로 간주하며, 보다 심층적인 논의를 회피하고 있다.

7. 서구 모델을 따를 것인가, 새로운 길을 모색할 것인가

김수현 실장은 서구 선진국의 정책을 참고할 것을 강조한다. 그는 금융규제를 강화하고, 보유세 및 양도세를 그대로 유지하면서 취득세를 조정하는 방안을 제안한다. 하지만 서구식 모델을 그대로 따르는 것이 한국의 부동산 문제를 해결할 수 있을지는 의문이다.

부동산 문제의 핵심은 ‘토지’에 있다. 건물은 시간이 지나면서 가치가 감소하지만, 토지는 희소성이 존재하며 불로소득의 원천이 된다. 따라서 토지공개념을 바탕으로 한 새로운 정책이 필요하다. 국토보유세, 토지임대부 분양주택, 공공임대주택 확대, 금융규제 강화 등 종합적인 접근이 요구된다.

8. 결론: 부동산 개혁의 방향

김수현 실장의 정책 평가를 통해 우리는 부동산 개혁이 단순한 금융규제나 공급 확대만으로 해결될 수 없음을 확인할 수 있다. 유동성 조절뿐만 아니라, 불로소득을 차단하고, 실수요자 중심의 주거 정책을 설계하는 것이 중요하다.

부동산 개혁을 위해서는 보유세 강화, 전세대출 규제, 공공주택 확대, 토지임대부 분양주택 도입 등 다각적인 접근이 필요하다. 단순한 정책 조정이 아니라, 근본적인 구조 개혁을 통해 부동산 불평등을 해소하고, 국민 모두가 안정적인 주거권을 누릴 수 있는 사회를 만들어야 한다.

 

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