정부의 지방 미분양 아파트 매입, 과연 최선의 선택인가?

정부가 지방 미분양 해소를 위해 한국토지주택공사(LH)를 통해 '악성 미분양' 3,000가구를 매입하는 방안을 발표했다. LH가 지방 미분양을 직접 매입하는 것은 2010년 이후 15년 만으로, 부동산 시장과 지역 경제 회복을 위한 조치라고 설명된다. 하지만 이 정책은 LH의 부채 부담을 가중시키고, '건설사 살리기'라는 비판을 피하기 어렵다는 점에서 논란이 예상된다.

1조 원 투입, 과연 타당한가?

정부는 이번 정책으로 약 1조 원을 투입할 예정이며, LH가 준공 후 미분양을 분양가보다 낮은 가격에 매입해 '든든전세주택'으로 활용할 계획이다. '든든전세주택'은 세입자가 시세의 90% 수준의 전세금으로 최소 6년간 거주한 후 분양 여부를 선택할 수 있는 공공임대주택 유형이다. 그러나 지방의 미분양 아파트는 수요가 적어 장기간 공실로 남을 가능성이 크다.

LH는 이미 막대한 부채를 떠안고 있다. 2023년 기준 LH의 부채는 154조 5,000억 원이며, 2028년에는 236조 원까지 증가할 전망이다. 정부가 최근 LH의 부채비율 목표를 완화하며 숨통을 틔웠지만, 미분양 매입으로 인해 손실이 발생하면 LH의 재정 건전성은 더욱 악화될 것이다.

게다가, LH가 1조 원을 투입해 미분양 아파트를 매입하는 것은 서울과 수도권의 직주근접 주택 매입을 포기하는 것과 같다. 수도권은 여전히 주거난이 심각하지만, LH의 예산이 지방 미분양 해소에 사용되면서 더 긴급한 주거 수요를 해결하지 못하는 상황이 벌어진다.

건설사 책임은 어디로?

이 정책의 가장 큰 문제는 '자기책임의 원칙'을 무시했다는 점이다. 지방에서 준공 후 미분양이 발생한 것은 건설사가 입지 선정과 수요 예측에 실패했기 때문이다. 이에 대한 책임을 건설사가 아닌 정부가 떠안는 것은 시장 원칙에 어긋난다.

건설사는 악성 미분양 아파트를 반값에라도 매각하거나 추가 할인을 통해 해결해야 한다. 그렇지 않으면 시장에서 자연스럽게 퇴출되는 것이 자본주의 경제의 원칙이다. 하지만 이번 정책으로 인해 건설사는 실패의 부담을 지지 않고 정부의 개입으로 위기를 넘길 수 있게 되었다. 이는 향후 건설사들이 무리한 분양을 시도하는 잘못된 유인을 제공할 수도 있다.

정말 필요한 것은 국민지원금

정부가 1조 원을 미분양 해소에 투입하는 대신 국민경제 활성화를 위한 정책을 추진하는 것이 더 효과적일 수 있다. 최근 통계청이 발표한 '2024년 4분기 및 연간 지역경제 동향'에 따르면, 2023년 전국 소매판매는 전년 대비 2.2% 감소했으며, 이는 2003년 신용카드 대출 부실사태 이후 최대 감소폭이다. 전국 17개 시도의 소매판매가 모두 줄어든 것은 통계 작성 이후 처음 있는 일이다.

소비 침체는 곧바로 내수시장 붕괴로 이어진다. 소비가 위축되면 민간투자와 정부지출 역시 영향을 받아 경기 침체가 장기화될 수 있다. 내수경제를 살리지 않는다면 한국 경제는 순수출에 의존할 수밖에 없으며, 이는 글로벌 경기 변동에 크게 휘둘릴 위험이 크다.

이러한 상황에서 민주당이 제안한 전국민 25만 원 지원금은 내수 진작을 위한 현실적인 대안이 될 수 있다. 코로나19 팬데믹 당시 전국민재난지원금이 소비 활성화에 긍정적인 영향을 미친 사례를 고려할 때, 이번에도 유사한 효과를 기대할 수 있다. 하지만 정부는 이재명 민주당 대표의 제안을 반대하기 위해 전국민지원금을 외면하고 있다는 비판을 받고 있다.

정부는 방향을 재검토해야 한다

정부가 LH를 통해 악성 미분양을 매입하는 것은 단기적으로 부동산 시장과 건설경기를 안정시키는 효과가 있을 수 있다. 그러나 장기적으로 LH의 재정 건전성을 해치고, 시장 원칙에 어긋나며, 건설사의 무책임한 사업 방식을 부추길 위험이 크다.

지금 가장 시급한 것은 국민 소비를 활성화하는 것이다. 소비가 붕괴된 상황에서 건설경기 부양에 집중하는 것은 경제 회복을 더디게 만들 뿐이다. 정부는 무리한 미분양 매입보다는 전국민지원금 지급과 같은 직접적인 소비 촉진 대책을 적극 검토해야 한다.

국민이 원하는 것은 건설사의 재정 지원이 아니라 실질적인 경제 회복이다. 정부는 LH의 재정 부담을 가중시키는 정책이 아닌, 국민의 삶을 실질적으로 개선할 수 있는 방안을 마련해야 한다. 미분양 아파트 매입보다 내수 활성화가 더 시급한 과제임을 인식해야 할 때다.

정부의 지방 미분양 아파트 매입