문재인 정부의 부동산 정책 평가: 부동산 개혁의 필요성과 한계

1. 부동산, 불평등과 비효율의 주범

한국 경제에서 부동산은 소득 불평등과 비효율의 핵심 원인으로 지목되고 있다. 2007년부터 2016년까지 매년 450조~510조 원의 부동산 소득이 발생했으며, 이 중 불로소득(순임대소득과 매매차익 포함)은 GDP의 22% 이상을 차지했다. 이는 부동산 자산을 가진 소수에게 과도한 수익이 집중되었음을 의미하며, 노동을 통한 소득 증가 없이도 부동산을 통해 막대한 부를 축적할 수 있는 구조를 보여준다.

2014년 기준, 개인 토지 소유자 중 상위 10%가 전체 개인 소유지의 64.7%를, 법인 토지 소유자 중 상위 1%가 전체 법인 소유지의 75.2%를 보유하고 있었다. 반면, 2017년 기준 전체 가구의 39.9%는 토지를 소유하지 못하고 있었다. 즉, 부동산을 통한 불로소득은 상위 계층에게 집중되고 있으며, 이는 하위 계층의 소득 이전 효과를 낳아 한국 사회의 심각한 경제적 불평등을 초래하고 있다.

부동산은 또한 경제의 비효율을 초래하는 주요 요인 중 하나다. 기업(법인)이 생산 활동보다는 토지 투자와 지대 추구 행위에 몰두하고 있으며, 법인의 토지 소유 비중이 증가하는 동안 개인의 토지 소유 비중은 줄어들고 있다. 또한, 상위 1%의 다주택자가 보유한 주택 수는 2007년 3.2채에서 2017년 6.7채로 증가하는 등 부동산 투기가 심화되었다. 이는 주거 안정성을 해치는 요인이자, 경제의 자원을 비생산적인 영역으로 유도하는 문제를 야기한다.

2. 부동산 개혁의 3원칙

이러한 문제를 해결하기 위해서는 부동산 개혁이 필수적이며, 다음과 같은 세 가지 원칙이 제시될 수 있다.

1) 토지공개념 확립

현행 토지 제도는 토지 사유권을 기반으로 하며, 이에 따라 토지 소유자의 노력과 무관하게 발생하는 지대 수익(불로소득)을 인정하는 구조다. 따라서 토지공개념을 확립하고, 토지보유세를 강화하여 불로소득을 환수해야 한다. 현실적으로 토지보유세는 점진적으로 강화할 필요가 있으며, 10년 내 실효세율 1%를 목표로 설정하는 로드맵이 필요하다.

2) 투기 차단형 분양 주택 공급

신규 주택 공급이 다주택자의 투기 수단이 되는 것을 차단하기 위해, 토지임대형 분양주택을 도입해야 한다. 즉, 건물만 분양하고 토지는 공공이 임대하는 방식으로 공급하면 주택 투기를 원천적으로 차단할 수 있다. 이를 통해 주택 시장이 실수요자 중심으로 재편될 수 있다.

3) 저소득층 최우선 공공임대주택 공급

중·고소득층은 토지공개념과 투기 차단형 분양 주택을 통해 주거 문제를 해결하도록 하고, 주거 복지는 최우선적으로 저소득층에게 집중해야 한다. 즉, 공공임대주택 공급을 저소득층 위주로 재편하고, 비주택 거주자(쪽방, 고시원 거주자) 지원을 강화해야 한다.

3. 문재인 정부의 부동산 정책 평가

문재인 정부의 부동산 정책을 위 3원칙을 기준으로 평가해 보면, 개혁의지가 부족하고 방향성이 불명확한 한계를 보였다.

1) 토지공개념 확립 부족

문재인 정부는 토지공개념을 헌법에 명기하자는 개헌안을 제시했으나, 정작 보유세 강화에는 소극적이었다. 2017년 발표한 8.2 대책에서는 양도세 중과와 금융 규제 중심의 대책만 내놓았으며, 보유세 강화 계획은 명확히 제시되지 않았다. 2018년 9.13 대책에서야 다주택자와 초고가 주택을 대상으로 보유세를 강화했지만, 이는 시장 급등에 대한 대응책에 불과했다. 따라서 보유세 강화의 로드맵이 부재한 상태에서 개혁 효과는 제한적일 수밖에 없었다.

2) 투기 차단형 주택 공급 실패

문재인 정부는 신도시 개발을 추진하며 3기 신도시를 발표했지만, 기존 방식과 크게 다르지 않은 정책을 유지했다. 민간 건설사에 택지를 매각하고 공공주택을 일부 공급하는 구조를 유지한 결과, 신도시 개발이 투기 수단으로 활용될 가능성이 컸다. 토지임대형 분양주택을 도입하지 않아 실질적인 투기 차단 효과를 거두지 못한 점은 아쉬운 부분이다.

3) 저소득층 공공임대주택 정책의 한계

문재인 정부는 2017년 ‘사회통합형 주거 사다리 구축’ 정책을 발표하며 청년, 신혼부부, 고령자, 저소득층을 대상으로 한 지원을 강화하겠다고 밝혔지만, 정작 저소득층에 집중된 공공임대주택 공급 계획은 미흡했다. 박근혜 정부에서 추진한 뉴스테이(민간임대주택) 정책을 유지했으며, 중소득층까지 포함하는 주거 복지 정책을 펼쳐 저소득층에 대한 지원이 상대적으로 부족했다. 참여정부 시절 비주택 주거 종식 목표와 비교했을 때, 명확한 목표 설정이 부족했다는 점이 한계로 지적된다.

4. 문재인 정부, 부동산 개혁에서 멀어진 정책

문재인 정부의 부동산 정책은 일부 금융 규제와 종부세 강화 등을 통해 투기 억제 효과를 가져왔지만, 근본적인 개혁과는 거리가 멀었다. 보유세 강화를 통한 토지공개념 확립, 투기 차단형 주택 공급, 저소득층 주거 지원 강화와 같은 핵심 원칙을 실현하지 못했다.

부동산 개혁은 단순한 경제 정책이 아니라, 불평등 해소와 경제 효율성 제고를 위한 필수적 조치다. 하위 계층의 소득 수준을 끌어올리고, 기업과 개인이 생산적 경제 활동에 집중하도록 유도하기 위해서는 부동산 개혁이 반드시 필요하다. 그러나 문재인 정부의 정책은 이러한 근본적인 개혁보다는 단기적인 시장 대응 중심으로 이루어졌으며, 결국 부동산 문제 해결의 과제를 차기 정부로 넘기는 결과를 초래했다.

앞으로 한국 사회가 부동산 문제를 해결하기 위해서는 장기적인 개혁 로드맵을 수립하고, 보유세 강화, 투기 차단형 주택 공급, 저소득층 주거 복지 강화라는 원칙을 확립해야 한다. 문재인 정부의 부동산 정책을 반면교사로 삼아, 보다 근본적인 개혁이 이루어질 필요가 있다.

 

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